Hukum PerdataLegal Articles

Jika Bangunan Ruko Tidak Sesuai yang Diperjanjikan Developer

670views
Pertanyaan :
Pada tahun 2012 saya ke pameran properti dan tertarik membeli sebuah ruko yang indent. DP sebesar 10% bisa dicicil dan sisanya melalui KPR, kemudian saya membayar 30% sisanya. Tahun 2013 ruko tersebut sudah jadi namun tidak sesuai dengan contoh ruko di pameran, contoh di brosur dan survey di lapangan bersama sales. Saya sudah complaint ke sales-nya, tetapi sales-nya tidak menanggapi complaint saya. Pada Oktober 2014 ini proses akad kredit akan dilaksanakan, saya keberatan untuk menandatanganinya karena ruko tersebut menyulitkan saya dengan halaman yang ada tangga di bagian depan. Apa yang bisa saya lakukan secara hukum untuk developer atau sales tersebut? Mohon sarannya. Terima kasih atas petunjuk dan sarannya.
Jawaban:

Terima kasih atas pertanyaan anda, kami menyatakan prihatin atas permasalahan yang anda hadapi, semoga permasalahan tersebut dapat segera diselesaikan dengan baik.

Secara hukum, perbuatan jual beli tunduk pada ketentuan Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), yang kami kutip dari terjemahan R. Subekti, sebagai berikut:

“Jual-beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.”

Oleh karena jual beli adalah suatu perjanjian, asas hukum yang berlaku dalam suatu perjanjian adalah asas kebebasan berkontrak (pacta sun servanda) yang diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang berbunyi, “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.” Dengan demikian, segala sesuatu yang telah diperjanjikan oleh penjual dan pembeli dalam suatu perjanjian jual beli yang sah menurut Pasal 1320 KUH Perdata (ada kesepakatan, kecakapan para pihak dalam membuat suatu perjanjian, suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal) akan mengikat para pihak untuk tunduk dan patuh pada klausula–klausula yang ada dalam perjanjian tersebut.

Sayangnya dalam hal ini, anda tidak menginformasikan kepada kami mengenai klausula-klausula dan spesifikasi ruko yang anda beli dari developer tersebut, termasuk mengenai spesifikasi halaman yang ada tangga di depan ruko anda, sehingga kami belum dapat memberikan pandangan lebih lanjut untuk permasalahan hukum yang anda hadapi.

Sebagai referensi untuk ada, berikut ini kami sampaikan salah satu pandangan Mahkamah Agung RI terkait dengan janji-janji developer yang dimuat dalam brosur, sebagaimana yang ada dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor Register: 3138 K/Pdt/1994 Tanggal 29 April 1997 (“Putusan MA”), yang memiliki kaidah hukum sebagai berikut:

Bahwa ganti rugi yang didasarkan pada kekecewaan tidak dapat dikabulkan, bilamana dalam gugatan tersebut tidak diperinci beberapa besarnya ganti rugi yang diminta. Bahwa sarana pemancingan dan rekreasi bukan merupakan fasilitas umum atau sosial, oleh karena itu developer tidak dapat dibebankan untuk membangun fasilitas tersebut sebagaimana tercantum dalam brosur.”

 

Sebagai informasi untuk anda, Indonesia adalah negara hukum yang menganut sistem hukum Eropa Continental (civil law), hal mana para hakim tidak tunduk pada yurisprudensi (Putusan hakim-hakim terdahulu yang diikuti oleh para hakim saat ini untuk memutus perkara yang pada pokoknya sama), bahkan dikatakan bahwa hakim adalah “corong” dari undang-undang (termasuk di dalamnya Perjanjian yang sah dan dapat disamakan sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya). Namun demikian, sekiranya Putusan MA yang kami sampaikan diatas dapat dijadikan salah satu informasi penting untuk anda, karena bagaimanapun juga pada akhirnya semua perkara yang disidangkan akan bermuara ke Mahkamah Agung sebagai judex juris.

Demikian yang dapat kami sampaikan. Semoga bermanfaat dan memberikan pencerahan bagi anda.

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Referensi:

Putusan Mahkamah Agung Nomor Register: 3138 K/Pdt/1994 Tanggal 29 April 1997.

Catatan Editor:

 

Secara pidana, Anda juga dapat melaporkan developer dengan tuduhan melanggar Pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (“UU Konsumen”):

 

“Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan, iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.”

 

Dalam kasus Anda, developer membangun tidak sesuai dengan contoh ruko di pameran, di brosur maupun survey di lapangan bersama sales.

 

Pelaku usaha yang melanggar ketentuan tersebut terancam sanksi pidana paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam Pasal 62 UU Konsumen.

 

Ancaman pidana lain bagi developer yang membangun perumahan yang tidak sesuai dengan kriteria, spesifikasi dan persyaratan yang diperjanjikan juga diatur dalam Pasal 134 jo Pasal 151 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU Perumahan”), yaitu denda maksimal Rp5 miliar.

 

Pasal 134 UU Perumahan:

Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang tidak membangun perumahan sesuai dengan kriteria, spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan.

 

Yang dimaksud dengan “hal yang diperjanjikan” dalam pasal ini merujuk pada Penjelasan Pasal 42 ayat (2) huruf b UU Perumahan, yaitu kondisi rumah yang dibangun dan dijual kepada konsumen, yang dipasarkan melalui media promosi, meliputi lokasi rumah, kondisi tanah/kaveling, bentuk rumah, spesifikasi bangunan, harga rumah, prasarana, sarana, dana utilitas umum perumahan, fasilitas lain, waktu serah terima rumah, serta penyelesaian sengketa.

 

Selain sanksi denda, developer tersebut juga dapat dijatuhi sanksi administratif sebagaimana terdapat dalam Pasal 150 UU Perumahan. Sanksinya mulai dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi.

 

Sebagai referensi, Anda juga dapat membaca artikel Langkah Menghadapi Developer Nakal dan Perumahan Kena Banjir, Bisakah Gugat Developer?

 

 

Leave a Response